- Как снизить расходы для сдаваемого в аренду жилья?
- Как повысить доходность и безопасность бизнеса по аренде недвижимости?
Все мы знаем пословицу:
« Риск – дело благородное »
Однако, в пословице не уточняется останутся ли у вас после этого средства на шампанское, или же наоборот — появятся долги. Поэтому давайте разбираться!
Сдавать квартиру посуточно – дело, несомненно, доходное.
По статистике, такой способ сдачи жилья приносит его владельцам в два раза больше прибыли, чем долгосрочная аренда.
Порой квартиры приобретаются с одной единственной целью — с целью получения прибыли, и окупается такая инвестиция гораздо быстрее, если решиться на кратковременную аренду с посуточной\почасовой оплатой. В курортных городах, кстати, хозяева недвижимости только так и поступают, и это является едва ли не главной статьёй их дохода.
Те же у кого нет своих денег на покупку жилья для сдачи в аренду, иногда поступают следующим образом: снимают на длительный срок одну или несколько квартир для последующей сдачи этого жилья в краткосрочную субаренду (посуточно, почасово). Такие арендодатели ради прибыли идут на возможные риски и расходы, и несут ответственность перед непосредственными собственниками жилья.
Положительный момент посуточной сдачи жилья один, зато очень весомый – получение высоких доходов.
Что же касается отрицательных моментов, то их тоже предостаточно.
Осторожно – клиенты!
Каждый клиент – радость для арендодателя, и одновременно его головная боль.
Никто наверняка не знает в каком состоянии встретит квартира своего хозяина после отбытия арендатора.
Нанести ущерб жилью – дело нескольких минут, а последствия хозяину придётся устранять, возможно, два-три месяца, естественно за свои средства. Один из способов снизить последствия негативных рисков – заключать с клиентами договора, прописывая в них состояние ремонта квартиры, перечень присутствующей в ней бытовой техники, мебели и указывать об их изначально исправном состоянии. В подавляющем большинстве случаев это заставит арендаторов вести себя более сдержано и ответственно. Однако, бывают и исключения.
» Это на словах всё так просто, а на деле — договор не спасает!
Да, на любителей устроить вечеринку с рассыпанием еды по полу или с хождением в обуви по потолку правильно составленный договор действует весьма отрезвляюще! Как правило, после некоторых пререканий и попыток торговаться, клиент все же возмещает причиненный им ущерб. А, вот, что поделать с реальным жульём?» ,- делилась с нами своим горьким опытом пострадавшая Оксана, занимающаяся посуточной сдачей жилья.
В ходе беседы выяснилось, что Оксане непосчастливилось столкнуться со стремительно набирающим обороты способе хищения имущества — проникновением в помещение при помощи дубликата ключа . Действительно, ведь для этого даже не нужно учиться вскрывать дверные замки. Злоумышленнику достаточно всего-навсего снять на сутки интересующее его жилье, подойти в любую мастерскую по изготовлению дубликатов ключей и за весьма скромную плату сделать себе его копию!
Именно таким нехитрым способом злоумышленнику удалось вынести из квартиры Оксаны приобретенный накануне LCD-телевизор.
«Я думала, что нормальный телевизор и прочие приятные мелочи при сдаче жилья дадут мне больше клиентов. Ведь нередко они оказываются обескуражены тем, что в квартире с современным ремонтом прямо посередине зала красуется, похожий скорее на аквариум для рыбок, древний и неряшливый допотопный телевизор!»
Разумеется Оксана поспешила занести этот новый предмет личной гордости, украшение любой современной квартиры — LCD-телевизор диагональю в 40 дюймов, в свой перечень оборудования в договоре об аренде жилья. Но, по прошествии трех недель с момента покупки её все же ждал неприятный сюрприз. Новенький LCD-телевизор просто исчез! Обнаружив это раздосадованная женщина стала буквально обрывать телефонный номер последнего арендатора, но результатов это не давало — он просто не поднимал трубку. В итоге пришлось обратиться в правоохранительные органы с заявлением о краже имущества и даже с паспортными данными подозреваемого, который собственноручно их указал в договоре аренды жилья.
Каково же было её удивление узнать от участкового, что этого всего не достаточно!
А почему вы решили, что это именно он «обнес» вашу квартиру?
Ведь дубликаты ключей мог сделать любой другой квартирант, проживавший до него.
Ну, снимем мы его отпечатки пальцев у вас в квартире, ну, найдем мы его и что? Что мы ему предъявим? То, что он не поднимает трубку телефона, или то, что он, как и сотни людей до него, проживал у вас в квартире?
Нужно понимать, что ни один участковый не захочет заводить себе очередной «висяк» и портить себе им статистику раскрываемости. («Висяк» — нераскрывающееся преступление, — Примеч.Ред.). Да и по-сути он прав: что-либо предъявить похитителю и уж тем более доказать в данном случае весьма проблематично.
Поэтому специалисты в области безопасности настоятельно рекомендуют постоянно менять цилиндр замка после каждого квартиранта. Возможно, столь радикальный метод и можно применить в случае с долгосрочной арендой (хотя и там хозяева обычно ограничиваются двумя комплектами цилиндров: «для себя» и «для людей», что в общем-то никак не защищает от озвученного ранее метода воровства), то что же делать в случае посуточной сдачи квартиры? Ведь цена нормального цилиндра с легкостью «съест» всю прибыль от аренды! Вот и приходится арендодателям в буквальном смысле этого слова надеяться на честность своих клиентов и личную везучесть. Но, как мы видим, везет далеко не всем.
Вариант первый (сомнительный): установить в квартиру охранную сигнализацию.
Этот вариант часто советуют «специалисты» в области безопасности (они почему-то пишут себя без кавычек), при этом настаивают на обязательном подключение сигнализации к службе охраны, ведь достоверно известно, что ни хозяева квартиры, ни уж тем более сосед, не бросится спасать чужое имущество в 3 часа ночи по звуку сирены или пришедшему sms-оповещению. К тому же это может быть еще и опасно. При выборе этого варианта вы получаете профессиональные услуги охранной фирмы за умеренную абонентскую плату в месяц.
Однако, вместе с ощущением защищенности при посуточной аренде вы в обязательном порядке получите и следующие нюансы:
- Далеко не каждый арендатор когда-либо пользовался сигнализацией и поэтому вам придется при каждом заселении весьма подробно объяснять как это все делается.
- У среднестатистического арендатора нет привычки при каждом заходе в квартиру снимать квартиру с охраны, а значит стоит ожидать регулярные ложные срабатывания, а вместе с ними и штрафы за ложные вызовы группы реагирования.
- У среднестатистического арендатора также нет привычки сдавать квартиру под охрану. Как минимум квартирант будет забывать ставить объект под охрану, а в большинстве случаев просто лениться, или бояться это делать. Уходя из дому свои документы и ценности он конечно же заберет с собой, а вот сохранность ваших ценностей, как показывает практика, квартиранта волнует в самую последнюю очередь.
- Нам пока что не известны охранные компании, которые возьмутся за возмещение ущерба от кражи в квартирах, в которых не соблюдаются элементарные нормы безопасности (а неконтролируемая раздача ключей всем подряд — это как раз такой случай). Постарайтесь их понять: помешать злоумышленнику, который заранее осведомлен о расположении техники в вашей квартире и вдобавок имеет дубликат ключа, за стандартную оплату охранных услуг никто не возьмется. Ведь в этом случае обокрасть квартиру буквально за десятки секунд не представляет особого труда.
Вариант второй (разумный): установить на двери электронный кодовый замок.
К слову, изменением входного кода доступа можно «деликатно ограничить доступ» к помещению, если клиент не спешит оплачивать продление своего пребывания в квартире, ведь теперь для этого не нужно вызывать милицию, или менять замки. Для этого даже не нужно заходить в квартиру и устраивать выяснение отношений. Достаточно снаружи двери сменить код доступа квартиранта и ожидать пока нерадивый арендатор сам выйдет с вами на связь по мобильному телефону. Возобновить его доступ тоже не составит труда, ведь в случае если он продлит свое пребывание (например, заплатив вам на банковскую карту), то вы с легкостью сможете продиктовать ему новый код доступа, или же выслать его в sms-сообщении.
Специалисты не рекомендуют доверять безопасность своего жилища малоизвестным «новинкам рынка», так как зачастую их производители не могут гарантировать достаточного уровня безопасности и качества своей продукции.
В роли надежного и качественного решения для дверей квартир под аренду хорошо зарекомендовала себя продукция завода электронных кодовых замков «Дори» (в частности электронный кодовый смарт-замок Dori-4). Завод более 20 лет занимается серийным выпуском электронных кодовых замков со скрытым набором кода (см.рисунок) и за это время зарекомендовал себя как производитель очень надежных и удобных устройств.
Демонстрация функции скрытого набора кода.
Электронные кодовые замки завода «Дори» были признаны лучшим промышленным товаром года для населения, хотя с успехом используются в том числе и на дверях банков, офисов и госучреждений.
Подробнее о возможностях замка можно прочитать здесь >>
Осторожно – конкуренты!
Фонд посуточно сдаваемого жилья в крупных городах довольно велик. И владельцы-арендодатели, как правило, хорошо друг друга знают. При этом многие из них, предлагая собственное жильё, порой нелестно отзываются о квартирах конкурентов, формируя им определённую репутацию. Чтобы сделать привлекательной для арендаторов именно свою квартиру, их хозяева пускаются на различные ухищрения, включая, конечно, и рассказы о непристойном внешнем виде квартиры, ужасных соседях, старой бытовой технике и небезопасности пребывания в других квартирах.
В этой ситуации арендодатели попадают в своеобразные «двусторонние тиски». С одной стороны всегда приятнее и выгоднее иметь дело не с самыми бедными клиентами, а с категорией так называемой «средний+» (для которых наличие базовых удобств и нормальной техники является обязательным условием), с другой стороны — существенно повышаются риски впоследствии распрощаться с этой самой техникой. И в этом случае нам могут помочь приведенные выше способы решения данной проблемы: сигнализация и\или надежный кодовый замок с возможностью легкой смены кодов доступа.
К тому же, в случае с кодовым замком, у владельца-арендодателя появляется и серьезное конкурентное преимущество: возможность быстрого дистанционного заселения клиента. Действительно, если квартира уже убрана, а проживание оплачено (например, переводом денег на банковскую карту), то почему бы не заселить, например, своего постоянного доверенного клиента дистанционно, выдав ему код доступа по телефону? Зачем для этого ехать в три часа ночи через весь город на такси, только для того, чтобы передать ему ключи? Станет ли клиент ждать вашего приезда среди ночи, если ему вдруг вздумалось арендовать квартиру на ночь после дискотеки, или же его поезд, на котором он приезжает в ваш город в командировки с завидной регулярностью прибывает только ночью? Как ему передать ключи заранее? Не отправлять же их почтой в другой город. В обоих случаях придется тратить как деньги, так и время на поездку на такси, чтобы привезти эти ключи.
В условиях жёсткой конкуренции, когда клиенты не выстраиваются в очередь, а выбор той или иной квартиры – дело случая, такие факторы как:
- повышение уровня безопасности и современности апартаментов
- увеличение уровня комфорта при заселении и в процессе пользования
- легкость передачи кода-доступа вместо обычных ключей по телефону или sms
- отсутствие конфликтов на тему потери ключей
- демонстрация вашей заботы о сохранности имущества жильцов
могут оказаться решающими при выборе клиента именно в вашу пользу!
Ведь ваши слова потенциальному арендатору о том, что «Условия плюс-минус пристойные у всех, а вот что вы будете делать со своими вещами? Стеречь их в квартире, как сторожевая собака, или носить всё с собой по улице, как улитка, опасаясь, что предыдущий квартирант сделал себе дубликаты ключей?»
 |
 |
Сторожевая собака против сторожевой улитки! Кто же победит?
Как показала практика, ваша забота о безопасности имущества арендатора является крайне весомым аргументом в вашу пользу при выборе жилья в аренду!
Желаем Вам спокойного и доходного бизнеса!
Статьи по теме:
Так ли надежны электронные замки Дори?
Часто задаваемые вопросы (ЧаВо) по электронным смарт-замкам Дори.